Antes de valorar lo que dice la ordenanza inicialmente aprobada el 31 de agosto de 2017 queremos desenredar 2 ideas que se mezclan en las declaraciones en torno a la misma.
1-
“El Ayuntamiento trabaja desde hace meses
en el diseño de una estrategia para mantener bajo control el fenómeno de los
pisos turísticos y ya ha definido cuáles son
las armas con que afrontará este reto. Un
cambio normativo en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y una nueva
ordenanza” (DV 2017-04-11)
“Los apartamentos turísticos alegales podrían multiplicarse por cuatro si no cambia la norma” (DV 2017-02-17)
“El desconocimiento de la regulación urbanística, junto
con la falta de adecuada regulación de la
normativa turística, han llevado al desarrollo de esta actividad sin respeto al
marco urbanístico y medioambiental vigente”. (Exposición de motivos de la
ordenanza)
En primer lugar, conviene aclarar que no es cierto que con esta
ordenanza por fin se van a regular los pisos
turísticos en Donostia, como si hasta ahora no hubiera habido
ninguna norma que lo hiciera. El Ayuntamiento por medio del PGOU (Plan General
de Ordenación Urbana) ya tiene establecidas unas limitaciones para implantar el
uso hotelero en las edificaciones residenciales; lo que se conoce
coloquialmente como “norma de la primera planta”.
-Se
autoriza en las plantas bajas en los supuestos y condiciones de implantación
del uso de vivienda en la misma -o sea que, si un local de planta baja puede
transformarse en vivienda, esa vivienda puede destinarse al uso turístico-.
-Se autoriza
en la primera planta con acceso común a las viviendas hasta el límite de 250 m2
de superficie útil.
-Y también es
autorizable en el resto de plantas con acceso común hasta ese límite de 250 m2,
siempre que debajo no exista o no esté proyectado un uso residencial (vivienda
o residencia colectiva).
Dicho
claramente: la ordenanza inicialmente aprobada no es una condición necesaria
para actuar contra los pisos ilegales, era suficiente con que el
Ayuntamiento hubiera hecho cumplir la norma en vigor. De hecho, si en las
estadísticas esos pisos se califican como ilegales es porque no cumplen el PGOU
(“la norma de la primera planta”)
2-
“Para velar por el respeto a la
normativa, el Ayuntamiento reforzará los
medios humanos del departamento de Urbanismo con la idea de iniciar la
labor de seguimiento a partir del próximo mes
de enero, que es cuando se prevé que la ordenanza quede aprobada de forma
definitiva” (Eneko Goia. DV 2017-09-02)
También queremos dejar constancia de que, pese a lo
que se ha propagado, la ordenanza inicialmente aprobada no es condición
necesaria para aumentar la dotación de inspectores para controlar y de personal
administrativo para agilizar los expediente incoados. De hecho, en
la ordenanza ni aparece este aspecto. Lógico, porque poner más personal a
controlar es una decisión del gobierno municipal que se debía haber tomado
desde el primer momento en que se vio la gravedad del problema tal y como la
Asociación de Vecinos ha estado reclamando. Igual que reclamamos que ese
aumento de personal se haga ya, sin esperar 4-5 meses como si no hubiera
una norma que hacer cumplir.
VALORACIÓN DE LA ORDENANZA
Un
objetivo declarado de la ordenanza provisionalmente aprobada es garantizar que
haya un número suficiente de viviendas para uso residencial y, al mismo tiempo,
conseguir que el desarrollo del alquiler de pisos turísticos sea más
equilibrado en su distribución geográfica. Para conseguirlo utiliza 2
instrumentos: limitaciones en cada portal[1]
y la zonificación de la ciudad[2]
1-
La Asociación de vecinos veníamos reclamando la calificación de la Parte Vieja
como zona saturada por lo que vemos positivo que el Ayuntamiento haya
creado esa figura. Sin embargo, no toda la Parte Vieja se considera
zona A (zona ya saturada). SÍ el Puerto y el interior de la Parte Vieja
donde se prohibirán abrir nuevos pisos turísticos; NO los números pares
de la calle San Juan y el Ensanche Oriental (serían zona B de alta demanda)
donde podrán abrirse más pisos. Este es un primer punto de desacuerdo[3].
Entre los datos recogidos por la Asociación sobre pisos turísticos y pensiones
en el barrio, la 4ª calle con mayor número de pisos es General Jáuregui con 16
pisos, la 5º es el paseo de Salamanca con 14 pisos y 1 hotel, la 6º es Euskal
Herria con 13 pisos, la 7º es General Etxague con 12. Todas calles del ensanche
oriental. Así que ¿cómo justifica el Ayuntamiento que esa parte del barrio no
sea declarada zona saturada de pisos turísticos? Demandamos que la
totalidad del barrio sea declarada zona saturada.
2-
No se señalan los criterios que el equipo de Gobierno ha empleado para dividir
la ciudad en zona A, B o C lo que acarrea una inseguridad absoluta. En la propuesta de la Asociación de vecinos
señalábamos necesario establecer un ratio medible para determinar si un barrio
está saturado o no. Demandábamos, entre otras medidas, que se estableciera un
ratio límite de 6’37 plazas de alojamiento turístico ofrecidas por cada 100
residentes.
Si
esa variable no existe, si no se cuantifica la capacidad de carga del barrio
¿cómo determina el Ayuntamiento que una parte del barrio es zona saturada? ¿Cómo
saber si ha dejado de serlo?[4] Demandamos que se establezca una
variable mensurable para encuadrar los barrios en las áreas A, B o C
3-
Carece de toda lógica que se señale que una zona está saturada y que en ella no
van a poderse abrir nuevos pisos turísticos y, sin embargo, se permita que se
puedan seguir dando de alta más pisos mientras no entre en vigor la nueva
ordenanza (se prevé que lo será en enero de 2018, dentro de 4-5 meses). Demandamos
que se produzca una moratoria en la autorización de nuevos pisos en
toda la ciudad mientras la ordenanza no esté aprobada definitivamente.
4-
La zona B es una zona que se considera de alta demanda[5]
y comprende una gran parte del área céntrica de la ciudad. En estos últimos
meses, cuando se ha estado hablando de la necesidad de mantener bajo control el
fenómeno de los pisos turísticos, de conseguir que el desarrollo de los pisos
turísticos fuera más equilibrado se decían cosas como que: “La segunda área incluye el
Centro, Gros y parte de Egia, en concreto el paseo de Francia, donde se ha
detectado un volumen de viviendas destinadas a arrendamiento turístico similar
al de la zona de gran afluencia. En este ámbito también se endurecerán
los requisitos para obtener la preceptiva licencia de actividad”
Y
sin embargo, no se endurecen las condiciones para abrir un piso turístico; al
contrario, se facilita su apertura en pisos donde ahora no podría hacerse. A
los requisitos que aparecen en el PGOU, los conocidos como “la norma de la
primera planta” se añade otra condición que precisamente “resta” ya que va a
permitir abrir 1 piso en una planta superior (en edificios de bajo más 6 pisos)
aunque en las inferiores exista un uso residencial.[6]
Concretemos sus efectos: en el
ensanche oriental supondría que 35 pisos concretos detectados, que en este
momento son ilegales se convertirán en legales. Y que, en total, podrían
autorizarse hasta 79 pisos que con la norma actual no pueden autorizarse en el
ensanche oriental.
Y claro está, todavía empeora más
en los barrios asignados a la zona C donde podrá haber 2 pisos en plantas
superiores aunque en las inferiores exista un uso residencial y aumenta el
número de metros cuadrados que se pueden destinar a viviendas turísticas de 250
m2 a 350 m2.[7]
Dice la propuesta de Ordenanza que es para favorecer que se abran pisos
turísticos en esa zona. No tiene nada que ver favorecer su apertura con que se
pueda abrir un mayor número; esto es lo que se favorece.
Reclamamos que no se rebaje la norma de la primera planta y que, de
modificarse, sea para limitar la implantación de pisos turísticos adoptando por
ejemplo el criterio del Ayuntamiento de Bilbo: 1 piso turístico por portal y
sólo en el primer piso.
Pero
todavía es peor ya que tanto en la zona B como en la C, los metros cuadrados
destinados a alquiler de habitaciones para uso turístico no cuentan para
calcular el máximo de 250
m2 (zona B) o 350
m2 (zona C)[8],
se suman a esos máximos
Reclamamos que para el cálculo de metros cuadrados máximos destinados a
actividades no residenciales, compute también la superficie destinada a
alquiler de habitaciones para uso turístico.
5-
Se exime a los pisos turísticos del cumplimiento de las condiciones de
accesibilidad (que no haya barreras arquitectónicas, que haya ascensor)[9]
al considerar que son viviendas aunque realicen un uso hotelero. Esto, unido al
hecho de permitir pisos por encima de pisos residenciales va a tener unos
efectos perjudiciales y dañinos para los vecinos. Los pisos turísticos son una
actividad molesta, suponen un mayor nivel de ruidos para quienes viven junto a
ellos. Permitir que haya 1 o 2 pisos en cualquier planta y sin ascensor,
aumentará aún más las molestias. Gente escaleras arriba y abajo, con maletas o
sin ellas, con horarios de vacaciones, con rotaciones de personas nuevas cada 2
o 3 días supondrá que la vida de quienes habiten en ese edificio resulten
dañadas.
Reclamamos que se exija el cumplimiento de la condiciones de accesibilidad para poder
ser autorizado un apartamento turístico.
6-
Hay apartados con los que estamos de acuerdo:
-No
podrán destinarse como vivienda turística viviendas de protección pública.
-Para
alquilar habitaciones en vivienda habitual se deberá estar empadronado en ella.
-Se
establece un número máximo de ocupantes para los pisos en función de los metros
cuadrados útiles de la vivienda.
-Habrá
una coordinación con otras administraciones.
-Habrá
una tasa aunque no se determina su cuantía ni el destino que se le dará.
-Se
creará un censo de viviendas turísticas de acceso público.
7-Hay
también apartados que o habría que añadir o sería conveniente
perfeccionar:
-art
21-1 “El Ayuntamiento podrá comprobar el cumplimiento de los
requisitos”. En su lugar: el Ayuntamiento comprobará el cumplimiento de
los requisitos
-art
21-3 “...podrá requerir que identifique el inmueble destinado al uso
turístico en las plataformas de intermediación en la que se publicita”. En su
lugar: “...requerirá que identifique el inmueble...”
-art
22-2. Se aplicará el régimen sancionador de la Ley de turismo en lugar de: “Conocida la existencia o realización de un
uso urbanístico de vivienda turística clandestino y/o de una actividad no
comunicada el Ayuntamiento podrá aplicar el régimen de legalización de las
actuaciones clandestinas previsto en el artículo 221 de la Ley 2/2006, de 30 de
junio, de Suelo y Urbanismo e incoar expediente sancionador por la comisión de
infracción urbanística de acuerdo con las determinaciones del régimen
sancionador establecido en la citada Ley 2/2006 y actuar de la forma prevista
en el artículo 65 de la Ley 3/98 de 27 de febrero General de Protección del
Medio Ambiente del País Vasco e incoar al promotor/a de la actividad expediente
sancionador de acuerdo con las determinaciones previstas en el capítulo III y
IV de la citada Ley 3/98.”
-Añadir
que al ser una actividad molesta, el acuerdo de la comunidad de vecinos sea
requisito para que pueda ser autorizado.[10]
-Añadir
que siendo una actividad molesta, su implantación esté condicionada a la previa
adopción de las medidas correctoras necesarias para evitar todo tipo de
molestias en las viviendas circundantes, insonorización principalmente.-
-Añadir
que haya en todo momento una persona encargada en la vivienda para evitar o
reconducir las molestias que se puedan producir
-Añadir
que la licencia concedida no sea indefinida ni se pueda traspasar con su venta.
-Añadir
que la licencia se pueda perder por un determinado número de denuncias
comprobadas.
-Añadir
que no se autoricen pisos turísticos en el caso de viviendas segregadas que
comparten vestíbulo.
-Añadir
que no se permita la publicidad en las páginas webs de alquileres vacacionales
de aquellos establecimientos sin legalizar.[11]
Cuando se aprobó el PGOU el alquiler de apartamentos turísticos no existía. Ahora, su extensión supone un problema porque erosiona la oferta de pisos para habitar y aumentan sus precios, tanto para la compra como para el alquiler. Se especula con las viviendas pensando en obtener beneficios con ellas; se les saca de su uso residencial para destinarlas a un uso comercial. Y en la medida en que esa posición se fortalece, el derecho a la vivienda (un derecho humano tal y como se recoge en la Declaración Universal de los Derechos Humanos y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales) se debilita. El Ayuntamiento debiera establecer medidas para frenar la oferta desmesurada de pisos para uso turístico. A una mayor presión sobre la vivienda debiera responder con mayores garantías (11). Sin embargo, exceptuando la declaración de zona saturada para el Puerto y el interior de la Parte Vieja, la nueva ordenanza rebaja los límites permitiendo aumentar el número de pisos en plantas y en calles en las que antes no estaban autorizados.
Cuando se aprobó el PGOU el alquiler de apartamentos turísticos no existía. Ahora, su extensión supone un problema porque erosiona la oferta de pisos para habitar y aumentan sus precios, tanto para la compra como para el alquiler. Se especula con las viviendas pensando en obtener beneficios con ellas; se les saca de su uso residencial para destinarlas a un uso comercial. Y en la medida en que esa posición se fortalece, el derecho a la vivienda (un derecho humano tal y como se recoge en la Declaración Universal de los Derechos Humanos y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales) se debilita. El Ayuntamiento debiera establecer medidas para frenar la oferta desmesurada de pisos para uso turístico. A una mayor presión sobre la vivienda debiera responder con mayores garantías (11). Sin embargo, exceptuando la declaración de zona saturada para el Puerto y el interior de la Parte Vieja, la nueva ordenanza rebaja los límites permitiendo aumentar el número de pisos en plantas y en calles en las que antes no estaban autorizados.
[1] -Establece unas condiciones a cumplir para poder abrir
pisos en cada portal.
[2] -Se plantea dividir la ciudad en 3 zonas en función del
grado de saturación en la oferta de pisos turísticos., creando una zona A que
se considera zona saturada por lo que se prohibirán abrir nuevos pisos
turísticos, una zona B (zona de alta demanda) y una zona C (zona con
posibilidad de incremento de oferta).
[3] -Debe considerarse la totalidad del barrio. Cuando el
Ayuntamiento en el año 2004 estableció que la Parte Vieja era zona saturada de
establecimientos hosteleros, lo hizo considerando toda la Parte Vieja, incluido
el Ensanche oriental.
Cuando Fomento
San Sebastián realiza un censo y un diagnóstico sobre los locales de la Parte
Vieja en junio de 2017, lo hace sobre la totalidad del barrio: el Puerto, el
interior de la Parte Vieja y el Ensanche Oriental.
Cuando desde la
Asociación de Vecinos publicamos los resultados del número de pisos y pensiones
en el barrio (275 pisos de los cuales el 84% eran ilegales y 63 pensiones y
hoteles, en un barrio de 6000 personas), estábamos hablando del barrio, del
conjunto limitado por el Boulevard, el puerto, el río y el mar.
[4] Para saber si una
zona está saturada de establecimientos hosteleros, se emplea una medida
conocida y determinada: 1 establecimiento hostelero por cada 160 habitantes. Si
el resultado es menor, la zona se califica de saturada; si el resultado es mayor,
deja de estarlo.
En el caso de apartamentos turísticos ¿cómo se
aplicará la modificación de las zonas prevista en el artículo 17? ¿La zona que
va del Boulevard a la Avenida (con 3 hoteles en construcción o finalizados, con
pensiones, hostels y pisos turísticos) no está saturada? ¿Por qué Igeldo
(barrio de Donostia con el porcentaje de anuncios en Aibrnb más alto en
relación con el número de habitantes que viven en él) tampoco es calificada
zona saturada?
[5] En ella está
incluida el ensanche oriental, todo el centro, Amara Nuevo hasta Pío XII, un
parte del Antiguo, Gros y Sagüés, Paseo de Francia, una parte de Egia
[6] Art. 14-2.
Siempre y cuando no se sobrepase en la totalidad del edificio el limite de 250
metros cuadrados útiles de usos no residenciales con acceso común al de las
viviendas se permitirá una única vivienda turística con acceso común al de las
viviendas sin aplicación del requisito de que no exista o se proyecte uso
residencial por debajo del solicitado de vivienda turística en plantas altas en
los edificios que tengan un mínimo de 7 plantas (B+6) y otra vivienda turística
[7]
Art 15. … siempre que en los anteriores
supuestos no se sobrepase en la totalidad del edificio el límite de 350 metros
cuadrados útiles de usos no residenciales, incluidos los de vivienda turística,
con acceso común, ni el límite de 250 metros cuadrados útiles de usos no
residenciales excluidos los de vivienda turística, con acceso común al de las
viviendas.
[8] Art 16-2. A esos
efectos no se computará la superficie útil destinada en una vivienda
habitual a alquiler de habitaciones para uso turístico, pero la suma de dichas
superficies no podrá superar los 125 metros cuadrados útiles en la totalidad
del edificio.
[9] Art 6. ...
deberá mantener las condiciones de accesibilidad, de protección respecto al
riesgo de incendios, de protección acústica y cualesquiera otras condiciones
propias del uso residencial que le sean exigibles.
[10] Es algo que
ocurre en Baleares y que se ha planteado en la Comunidad de Madrid
[11] Ya ha habido sanciones por parte de Barcelona
a Airbnb y Homeaway por 600.000 euros y por parte de Valencia a Airbnb,
Homeaway y Rentalia por 30.000 euros por esta razón.
